CHIAMA
È POSSIBILE VENDERE UN IMMOBILE ABUSIVO?
QUALI CONSEGUENZE ED EFFETTI NEL CASO IN CUI VENGA ACQUISTATO UN BENE NON IN REGOLA DAL PUNTO DI VISTA EDILIZIO ED URBANISTICO?
L’interrogativo, così come formulato, spingerebbe d’istinto a dare una risposta negativa, ed invece la giurisprudenza, anche recente, accorda varie deroghe ad un canone generale di sostanziale incommerciabilità degli immobili non a norma. La questione non si presta ad essere esaminata dal solo punto prospettico dell’acquirente, perché entrambi i contraenti in una eventuale stipula hanno un simmetrico interesse a comprendere se un bene possa essere alienato ed acquistato, e pertanto se sia possibile accordare stabilità di effetti ad un rogito notarile di compravendita.
Ad avallare e riepilogare la liceità di tale pratica è stata la stessa Corte di Cassazione con la recente sentenza N° 10914/2025, adottata all’esito di una controversia insorta proprio a seguito della avvenuta compravendita di un immobile, risultato privo dei permessi edilizi richiesti.
In sostanza, l’acquirente di un capannone conveniva in giudizio la parte venditrice e il notaio rogante, e ciò al fine di ottenere la riduzione del prezzo della vendita dello stesso, nonché la condanna al risarcimento, da parte di entrambi i convenuti, dei danni subiti a seguito del sopravvenuto annullamento della licenza edilizia, poiché rilasciata in difetto di autorizzazione ambientale per come prevista dall’art. 7 della L. N° 1497/1939 e dal D.M. del 15 febbraio 1962.
Ed è proprio da quest’ultimo punto della controversia, ovvero la richiesta di risarcimento in danno del notaio rogante, che è possibile estrapolare la risposta al quesito appena posto. Infatti, i ricorrenti ritenevano anche il notaio rogante responsabile dei danni derivanti dalla vendita del bene immobile abusivo poiché, per questi, aveva violato gli obblighi ai quali era sottoposto, fondati sui principi deontologici dell’attività notarile. In altre parole, secondo il ricorrente, il notaio avrebbe dovuto consigliare e segnalare alle parti, non dotate di specifica competenza tecnico-giuridica, il vizio di legittimità che affliggeva la licenza edilizia dovuto alla mancanza di autorizzazione ambientale, ritenuto dagli stessi facilmente rilevabile da un perito della contrattualistica, ovvero il notaio stesso.
La Corte di Cassazione, tuttavia, ha rigettato lo specifico motivo di ricorso, basandosi su un principio oramai consolidato, riguardante la diligenza del notaio, ritenuta per l’appunto tipizzata, ovvero dotata di un chiaro e delimitato perimetro della propria responsabilità. Infatti, il giudice di legittimità ribadisce come non rientrasse tra gli oneri del notaio rogante la verifica della legittimità della licenza edilizia, né tantomeno la verifica del preventivo rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche, poiché gli immobili costruiti prima del 2 settembre 1967 (L. 47/1985), come quello oggetto della controversia, erano liberamente commerciabili, qualunque fosse stato l’abuso commesso, a condizione che nell’atto pubblico di trasferimento vi fosse inserita la dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore a quella suindicata. Senza dunque che fosse necessaria l’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia o l’esistenza di una concessione in sanatoria. In questo caso, perciò, il notaio aveva solo il compito di verificare la validità dell’atto, senza che le sue incombenze potessero estendersi sino al punto di imporre la segnalazione alle parti del vizio di legittimità che affliggeva la licenza edilizia. Non era esigibile il notaio verificasse l’esistenza del vincolo paesaggistico sul bene venduto, salvo non sussistesse uno specifico incarico di consulenza in merito.
Volendo sintetizzare, il notaio non ha il dovere di controllare la validità dei titoli abitativi relativi l’immobile alienato, bensì solo quello di verificare: la commerciabilità degli immobili; la conformità catastale; attestazione stato legittimo entro tolleranze.
Quindi, tutto ciò, se letto da un altro punto di vista, ovvero quello della alienabilità di un bene abusivo, ci porta alla conclusione della possibilità effettiva da parte di un soggetto di vendere un bene immobile abusivo e, quindi, il procedere tramite rogito notarile alla vendita, poiché il notaio sarà solo tenuto a verificare quella serie di elementi che non rientrano in quelli riguardanti gli aspetti di abusivismo edilizio, rendendo così possibile la vendita dei beni abusivi, fermo restando le eventuali conseguenze sul piano giuridico che potranno essere rilevate dai soggetti interessati, proprio come nel caso di specie, dove lo stesso titolo di vendita non è stato in alcun modo ritenuto invalido (Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, sentenza N. 10914 del 25 Aprile 2025)
Studio Legale Avvocato Francesco Noto – Roma Cosenza Napoli