In caso di vendita di un fondo rustico con più proprietari confinanti che coltivano il fondo, a chi spetta il diritto di prelazione?
In presenza di concorso tra più coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti con il fondo rustico posto in vendita, titolari del diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto agrario, la scelta deve ricadere sul soggetto avente una maggiore attitudine a perseguire la finalità di miglior sviluppo della proprietà coltivatrice, con valutazione rimessa in caso di contrasto al giudice.
A ribadirlo è la Corte di Cassazione nella recente ordinanza, la N° 9570 del 09/04/2024, chiamata nuovamente ad affrontare il problema del concorso di diritti di prelazione agrari riconosciuti ai coltivatori diretti proprietari di fondi confinanti con il fondo rustico oggetto di vendita.
La parte venditrice, appurato non vantare nessuno dei confinanti i requisiti da ultimo prescritti dall’art.7 del D. Lgs. n. 228 del 2001, declinava la propria preferenza in favore di un confinante, a discapito dell’altro. Quest’ultimo decideva così esercitare l’azione di retratto agrario (art. 8 L. N° 890/1965), convenendo in giudizio le parti del negozio di compravendita.
Il Giudice di primo grado accoglieva la domanda, disponendo il trasferimento del fondo in favore del retraente, salvo essere la sentenza ribaltata nella sede di appello, adita dagli originari soccombenti. Per i giudici di seconde cure, una volta appurato il difetto di requisiti ex art. 7 D. Lgs. n. 228 del 2001, in capo ai confinanti, deve accordarsi piena operatività negoziale al venditore, libero di concentrare la cessione del terreno rustico in capo ad un soggetto.
La sentenza di appello viene impugnata nella sede di legittimità, lamentando la originaria retraente la illogicità insita nella sentenza, atteso l’obbligo comunque di seguire un canone di meritevolezza nell’acquisto, e non già una suppletiva ipotesi di libertà negoziale.
La Corte di Cassazione accoglie il motivo di ricorso, e riepiloga i termini sottesi all’esercizio del retratto agrario.
Seppure in termini incidentali, rammenta innanzitutto la disciplina oggi vigente, per effetto della entrata in vigore dell’art. 8, Legge N° 36/2024, che ha abrogato il testo dell’articolo 7, decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228. Il testo oggi in vigore così recita: “Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione di cui all’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, del diritto di riscatto di cui all’articolo 8, quinto comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590, e del diritto di prelazione nelle procedure di alienazione e locazione di cui all’articolo 66, comma 3, del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, nel caso di più soggetti confinanti, sono preferiti i soggetti di cui all’articolo 2, comma 1, con priorità, tra di essi, nell’ordine, per quelli di cui alla lettera a), alla lettera b) e alla lettera c), e, a parità di condizioni, il soggetto che è in possesso di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell’articolo 4, paragrafo 6, del regolamento (UE) 2021/2115 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 2 dicembre 2021, e della pertinente normativa nazionale di attuazione.
La disciplina anteriore, come notorio, così recitava: “nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell’ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell’articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999”.
La sentenza in esame detta un criterio perfettamente simmetrico alla disciplina pregressa ed odierna, dettando una soluzione per le ipotesi in cui nessuno dei confinanti, seppure coltivatori diretti, possa vantare i requisiti di priorità normativa.
Secondo i giudici di legittimità, verificatasi una fattispecie di conflittualità, per effetto dell’esercizio della prelazione o riscatto da parte di due o più dei predetti confinanti, l’organo adito, qualora non sia possibile applicare i criteri normativi di scelta, dovrà individuare il soggetto più meritevole, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma (l’ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico). Il giudice di merito, nella ponderazione di interessi contrapposti, dovrà dirimere il conflitto prescindendo dalla priorità temporale dell’iniziativa e dalle preferenze espresse dal venditore; la risposta del giudice dovrà basarsi su plurimi fattori, quali l’entità, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l’esuberanza della forza lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul fondo in vendita, nonché la stabilità nel tempo che l’azienda da incrementare possa assicurare. Una simile soluzione non deve escludere la possibile costituzione di una pluralità di poderi o di unità produttive funzionalmente autonome, da accorpare ai terreni di più confinanti (sentenza 20 gennaio 2006, n. 1106; da ultimo, ordinanza 16 marzo 2021, n. 7292). Sul piano pratico, è intuibile la estrema difficoltà di applicazione nella fase negoziale (ancor più se il terreno da alienare debba poi essere scorporato in più poderi, magari con un decremento del prezzo, una volta ridotto l’avviamento aziendale), senza che intervenga il bilanciamento giudiziale degli aventi diritto (Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, Ordinanza 9 Aprile 2024, N° 9570).
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