Dopo un lungo e tribolato percorso giurisprudenziale, fatto di letture stridenti ed alterne sorti dei contenziosi, la Corte di Cassazione ha posto fine al dibattito endemico, approdando ad una risposta favorevole al ceto bancario, il quale non potrà più sentirsi tacciare di nullità i mutui fondiari concessi previo superamento della soglia normativa e regolamentare di finanziabilità. Come notorio, l’art. 38 del testo Unico Bancario (DPR N° 385/1993), dopo avere enucleato al primo comma l’essenza del rogito fondiario -concessione di finanziamenti assistiti da garanzia ipotecaria primaria-, demanda alla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, la determinazione di un ammontare massimo dei finanziamenti (comma II°). In forza della norma primaria, è stata adottata dal CICR la delibera del 22 aprile 1995, recepita dalla Banca d’Italia con aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988. Nella citata delibera, come notorio, si fissa all’80% la soglia di finanziabilità, valicabile nelle ipotesi in cui l’operazione finanziaria sia assistita da ulteriori garanzie. Nel corso degli anni è sorto un articolato dibattito, anche nella stessa sede nomofilattica, circa le sorti del rogito fondiario che valichi la soglia regolamentare. Per lungo tempo l’opinione prevalente escludeva possibili effetti invalidanti, non rientrando il superamento del limiti di finanziabilità nelle ipotesi invalidanti sancite dall’art. 117.8 TUB, ed oltremodo in difetto di una esplicita previsione in tal senso. Tale lettura è stata sempre più sottoposta a critica, e si è così invocato una ipotesi di nullità, passibile di conversione ex art. 1424 cc ad espressa istante della banca mutuante. La Corte di Legittimità, nella massima composizione, non ha inteso condividere le conclusioni da ultimo invalse, ritenendo illogico, nel silenzio del legislatore, professare la nullità, peggio ancora ipotizzando una conversione del rogito da fondiario in ordinario (accomunati peraltro da un rapporto di species a genus). Non deve pertanto intendersi consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, per infirmare gli effetti legali propri della specifica fattispecie negoziale adottata dai contraenti, e declinarlo così in un modello contrattuale affine ma comunque eterogeneo, pur se registrato il superamento della soglia di finanziabilità (Corte di Cassazione, Sezione Unite Civili, sentenza 16 Novembre 2022 N° 33719)
Studio Legale Avvocato Francesco Noto Cosenza Napoli