CHIAMA
Nel caso di infiltrazioni provenienti da un immobile concesso in locazione, chi tra il proprietario ed il conduttore è tenuto a rispondere del danno cagionato al vicino o al piano sottostante?
Si tratta di una evenienza tutt’altro che infrequente, dietro la quale possono tuttavia nascondersi situazioni o premesse del tutto eterogenee, destinate così ad approdi del tutto antitetici. Il caso più comune è rappresentato da fenomeno da bagnamento cagionato dall’appartamento posto al piano sovrastante -abbastanza comune è il fenomeno dell’effetto a cascata su più livelli sottostanti dell’immobile, che in questo modo coinvolge loro malgrado più proprietari, o anche più inquilini, se gli immobili sono a loro volta locati-; le cause possono essere molteplici, derivanti dalla vetustà delle tubazioni oppure dall’improprio utilizzo da parte del condominio.
In dette ipotesi, magari pure caratterizzati dalla sussistenza di concause, si pone il problema di individuare il soggetto responsabile, cui veicolare una domanda di risarcimento; la presenza di un rapporto di locazione ad uso abitativo (art. 3 L. N° 431/1998) o commerciale (art. 27 L. N° 392/1978) può rendere difficoltosa la individuazione di un legittimato passivo, non da ultimo per la fisiologica tendenza ad elevare ad esclusivo interlocutore il proprietario, di solito più solvente rispetto al conduttore e con più concrete possibilità di fattivo risultato.
In passato, come notorio, la giurisprudenza di Cassazione aveva dettato un decalogo, volto a scindere la posizione dell’inquilino e del proprietario, limitando la responsabilità di quest’ultimo per danni a terzi, ai sensi dell’art. 2051 cc, solo nel caso di danni siano derivati dalle strutture murarie dell’immobile o dagli impianti in esse conglobati (tra le varie sentenza N. 14745/2007).
Al contempo, le ragioni di detto distinguo venivano ricollegate alla possibilità di considerare o meno il conduttore come custode dell’immobile e titolare di un autonomo potere di intervento (Corte di Cassazione, sentenza N. 21788/2015).
Sul punto è tornata da ultimo la Corte di legittimità, chiamata a dirimere una controversia sorta proprio sull’argomento. Soluzione giunta tramite l’Ordinanza N° 5564 del 2026, la quale però fornisce un’attenta esamina degli elementi necessari e delle condizioni affinché la responsabilità possa essere attribuita al conduttore anziché al locatore. Per meglio comprendere il principio di diritto dettato dalla Corte di Legittimità occorre ripercorrere la vicenda contenziosa sin dalle fasi iniziali del giudizio.
La vertenza sorge allorquando la proprietaria di un immobile citava in giudizio il proprietario, nonché locatore, per i danni cagionato al proprio appartamento a seguito di infiltrazioni correlate alla rottura delle tubazioni di scarico della doccia, presente nell’immobile locato.
Il locatore chiamava in giudizio il conduttore dell’immobile, affermando doversi ascrivere la responsabilità dei danni all’inquilino, e ciò per omessa manutenzione ordinaria, così da formulare domanda di manleva, fondata sulla condotta omissiva del conduttore, responsabile di non avere reso edotto il proprietario della necessità di intervento e ripristino della parte ammalorata.
Il Tribunale adito, valutati i fatti e le ragioni del locatore, riteneva responsabile il solo conduttore, e lo condannava al risarcimento dei danni sofferti dal proprietario dell’appartamento vicino.
L’inquilino decideva di impugnare la sentenza dinanzi la Corte d’Appello, contestando non essere responsabile dei danni accertati, in quanto provenienti dalle tubature dell’abitazione, la cui manutenzione spettava al locatore, fermo ancora una volta nel sostenere il deficit informativo circa le infiltrazioni, valorizzando peraltro la impossibilità di accedere all’appartamento.
Il giudice di appello ribaltava la sentenza di primo grado, per ascrivere la esclusiva responsabilità, rispetto alla parte danneggiata, in capo al proprietario, a quel punto condannato al ristoro di ogni pregiudizio sofferto dal vicino.
La vertenza giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione, adita dal proprietario soccombente, mediante impugnativa deputata ancora una volta a censurare la mancata collaborazione, da parte del conduttore, circa il guasto insorto, con conseguente necessità di ascrivere ogni danno riflesso al solo conduttore.
Le argomentazioni della parte ricorrente non sortivano l’effetto auspicato, e la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo la responsabilità del locatore; sul proprietario ricade in via esclusiva l’obbligo di effettuare, in costanza contratto di affitto, tutte le riparazioni di natura straordinaria per il mantenimento dell’idoneità del bene locato. Riparazioni delle tubature, in quanto la CTU aveva confermato la causa fosse proprio costituita da una rottura di queste, che assumono natura straordinaria in quanto necessitanti di interventi gravanti sulla struttura stessa dell’appartamento.
Proprio perché trattasi di interventi gravanti sulle parti strutturali, continua la Corte di Cassazione, il conduttore, sebbene abbia l’uso dell’immobile, non ha il potere di intervenire, in quanto l’obbligo di custodia e di manutenzione straordinaria degli impianti spettano proprio al locatore ai sensi degli artt. 1576, 1577 e 1609 codice civile.
Ragion per cui, la Corte di legittimità conclude rigettando il ricorso e confermando la responsabilità del locatore.
Ad uno scrutinio assai finitimo alle risposte già rese in passato sullo specifico tema, la Suprema Corte aggiunge un dettaglio molto importante, riscontrato nell’odierna vicenda.
In dettaglio, pur se l’obbligo di custodia e di manutenzione straordinaria è in capo al locatore, non bisogna dimenticare, ai fini dell’addebito, il nesso di causalità, idoneo ad attribuire un risultato differente da quello prospettato nell’odierna vicenda.
Sostiene, infatti, la Corte di Legittimità potersi ascrivere al conduttore la responsabilità per danni cagionati a terzi (proprietari o inquilini), nel momento in cui questi assuma comportamenti, come la ritardata comunicazione delle infiltrazioni, idonei ad incidere causalmente sul danno, ovvero si riesca a provare la mancata o tardiva informativa, da parte del conduttore, riguardo alle infiltrazioni, se tale deficit collaborativo con il proprietario sia idoneo ad avere provocato il danno.
In conclusione, la responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 cc grava di per sé sul locatore, in quanto titolare degli obblighi di custodia e di manutenzione straordinaria; ciò non toglie tuttavia la possibilità di potersi estendere, in via concorrente o esclusiva, l’addebito per eventuali danni anche al conduttore, ove responsabile del mancato e tempestivo intervento da parte del proprietario dell’appartamento (Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, Ordinanza N° 5564 del 17 Febbraio 2026)
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