CHIAMA
Il balcone di un immobile rientra tra le parti comuni del condominio?
I singoli condomini sono tenuti al pagamento delle spese di riparazione e manutenzione delle sporgenze condominiali ai sensi dell’art. 1123 c.c.?
Come sovente accade, non si presta a facile componimento una lite insorta tra i condomini di uno stesso stabile, specie laddove il conflitto nasca a seguito di ripartizione delle spese e successivo impiego di moneta personale da impiegarsi nel mantenimento e nella cura della cosa comune.
Tuttavia, ancor prima dell’analisi inerente la specifica vicenda contenziosa, risulta opportuno un breve richiamo alla normativa codicistica. Il condominio di un edificio può definirsi come la forma più complessa di comunione. Il singolo condomino infatti è proprietario della propria unità abitativa e simultaneamente comproprietario di alcune parti dell’edificio.
Sussistono infatti alcuni tratti dell’edificio destinate all’uso comune individuate dall’art.1117 c.c. quali, ad esempio, le aree destinate al parcheggio, i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune. Ciascun condomino può utilizzare le cose comuni senza alterare la destinazione del bene e senza pregiudicare l’utilizzo del medesimo per gli altri condomini stante, comunque, la partecipazione del singolo alla ripartizione delle spese calcolata secondo tabelle millesimali, ai sensi dell’art.1123 c.c.
La singolarità del soggetto fisico successivamente aggregato in condominio, incontrando la volontà degli altri condomini, esprime la volontà comune a mezzo dell’assemblea condominiale. Organo preposto ad esternare la volontà collettiva e sottoposto al rispetto di diversi principi quali la valida costituzione dell’assemblea (tutti i condomini devono essere invitati alla partecipazione ed è richiesta la presenza di un numero minimo tale da esprimere un effettivo valore all’interno dell’edificio), il principio maggioritario (le decisioni si considerano adottate in presenza di determinati quorum) ed anche il principio di partecipazione dell’inquilino affittuario. Le attribuzioni dell’assemblea sono regolare dall’art.1135 c.c.
La vicenda che ci occupa, a tale proposito, trae origine innanzi al Tribunale di Trieste. Un condomino residente in un plesso condominiale adiva l’Autorità Giudicante chiedendo dichiararsi nulla la delibera assembleare del 23 febbraio 2016 avente ad oggetto l’approvazione del rendiconto consuntivo per l’anno 2015 nonché l’approvazione dei lavori di riparazione e ripristino del frontalino di un singolo balcone di proprietà esclusiva. Manodopera edile spesata nella misura euro 1.320,00 per ogni singolo condomino.
A fondamento della domanda, parte attorea, contestava la delibazione assembleare in quanto viziata dalla mancata indicazione dei condomini votanti e dunque del quorum necessario a deliberare evidenziando, altresì, lo sconfinamento rispetto alle attribuzioni previste dalla legge in capo all’organo assembleare in merito della corretta individuazione delle parti comuni e succedanea ripartizione delle spese tra i condomini (art. 1117 c.c. – art. 1123 c.c. – art. 1135 c.c.). Adducendo infine l’iniziativa personale del condomino che aveva medio tempore provveduto allo stacco di alcune mattonelle dal proprio balcone a seguito di infiltrazione (art. 1134 c.c.)
Il Giudice del primo grado rigettava la domanda attorea rilevando come, dal verbale impugnato, risultava presente un sufficiente numero di condomini per un totale di 741/1000 e approvazione unanime del bilancio e del piano di ristrutturazione della facciata e del frontalino.
Parte attorea, incardinato giudizio di secondo grado innanzi alla Corte di Appello di Trieste, chiedeva integrale riforma della statuizione del Giudice di prime cure. Parte appellante ribadiva infatti tutte le deduzioni e le eccezioni formulate inerenti la corretta formazione dell’organo assembleare e la successiva deliberazione assunta nonché la riconducibilità diretta in capo al condomino dei danni riportati che, avendo subito infiltrazioni sul balcone ed avendo solo successivamente provveduto allo stacco delle piastrelle, ne aveva provocato l’espansione sino al frontalino. Richiedendo a tale proposito la chiamata in causa del soggetto ex art 102 cpc
Il Giudice di seconde cure rigettava in toto l’impugnazione spiegata, confermando integralmente le statuizioni contenute nella sentenza di primo grado, configurandosi, in tal guisa, una cd. doppia conforme.
Parte attorea ricorreva innanzi alla Corte di Legittimità chiedendo la cassazione della sentenza impugnata sulla base della errata valutazione delle risultanze offerte dai Giudici del primo e del secondo grado.
I Giudici di Cassazione – attenzionata la vicenda entro i confini del sindacato attinente al solo esame di legittimità – statuivano per il rigetto del ricorso in quanto, procedendo con l’esame del primo motivo, infondata la censura concernente la tematica dell’esatto riparto tra la proprietà individuale e la porzione di balcone ricadente nella parte condominiale, con il relativo riparto di spese.
La Corte di Legittimità sul punto, sancisce la sussistenza di un duplice principio informatore:
In condominio, i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., costituendo prolungamento dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Tuttavia, i rivestimenti del parapetto e della parte frontale (frontalino, intonaco e marmi di copertura), ove svolgano una prevalente funzione estetica e si inseriscano nel prospetto della facciata contribuendo al decoro architettonico del fabbricato, rientrano tra le parti comuni. Ne consegue che le spese per il loro rifacimento gravano su tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 c.c., e non possono essere poste a carico del singolo proprietario del balcone in assenza di previo accertamento giudiziale della sua responsabilità per i danni.
In tema di condominio, il frontalino del balcone aggettante, quando si inserisce nel prospetto della facciata e contribuisce al decoro architettonico dell’edificio, deve essere qualificato come parte comune, con conseguente ripartizione della relativa spesa di riparazione e ripristino tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c., pur essendo il balcone in sé di proprietà esclusiva.
Proprio riguardo tale ultimo principio, gli Ermellini – analizzando il secondo motivo di ricorso – delibavano positivamente in merito alla correttezza del percorso logico-giuridico prospettato dai Giudici di primo e secondo grado in merito alla qualifica di parte comune di un edificio assunta dal frontalino allorché asservisse ad una funzione prevalentemente estetica ed ornamentale rientrante nel cd. decoro architettonico del palazzo.
Da tento è derivato il rigetto ti tutti gli ulteriori profili a corredo del motivo di ricorso, in quanto l’assemblea dei condomini non può adottare una delibera in punto di riparto delle spese difforme dai criteri legali di riparto, oppure da criteri convenzionali ex art. 1123 cc, operando una previa verifica della responsabilità in capo al singolo condomino.
Una suddetta tipologia di riparto di responsabilità esula dalla impugnazione di una delibera condominiale ex art. 1137 cc, ove si consideri non essere una decisione di accertamento, modifica o estinzione di una fattispecie giuridica riconducibile al singolo partecipante.
La Corte di Cassazione – in ultima analisi compiuta in riferimento al terzo motivo di ricorso – concludeva anche per l’infondatezza della censura articolata con riguardo alla composizione dell’organo assembleare e succedanea delibazione estranea alle competenze previste in spregio ai criteri predisposti dalla normativa civilistica osservando, al contrario, come il verbale – ancorché non recasse il nominativo dei condomini favorevoli – conteneva comunque l’elenco di tutti i presenti e dell’indicazione del valore complessivo delle rispettive quote millesimali.
Con indicazione, altresì, del nominativo degli astenuti e dei contrari, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali a tal fine consentendo di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini avessero espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 c.c.
Il Supremo Collegio, con espressione risolutiva di rigetto dell’impugnazione proposta, ha ritenuto corretto il procedimento logico-giuridico applicato dal Giudice del Tribunale e della Corte di Appello in materia di oneri condominiali e ripartizione delle spese laddove si prevede che i costi di manutenzione e riparazione dei balconi restano a carico dei singoli condomini mentre le spese inerenti le facciate condominiali, così come i frontalini e/o i cordoli, sono ripartite tra tutti i condomini a seguito di approvazione mediante delibera assembleare in osservanza delle disposizioni civilistiche in materia.
(Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, Ordinanza 26 Giugno 2026 N. 21865).
